¿Cómo calcular la plusvalía municipal?

20.04.2018

Mónica Santacruz

La plusvalía municipal es sin duda un gasto importante que tiene que soportar el vendedor durante proceso de venta de su vivienda y que no siempre se tienen en cuenta a la hora de tomar la decisión vender.

El objetivo del impuesto es gravar esa posible ganancia que el propietario ha tenido durante el tiempo que ha sido propietario de la vivienda. Se trata de un impuesto bastante polémico ya que no se basa el valor de mercado de tu vivienda sino en una serie de coeficientes de incremento de valor del suelo; dándose la circunstancia de que podría vender por debajo del precio de compra y aun así tener que tributar.

De hecho una sentencia del tribunal Constitucional declara este impuesto nulo, lo que está llevando a que sea revisado, de modo que ahora mismo está en tramitación parlamentaria. Esta nueva propuesta de ley implicaría que, no sólo el impuesto no se cobra cuando la propiedad ha sido transmitida en pérdidas, sino que también se propone una reducción de los coeficientes de incremento de valor.

¿Cómo se calcula este impuesto?

Hay que tener en cuenta:

  • El valor del suelo: Para ello tenemos que mirar en el último recibo del IBI del ayuntamiento el valor del suelo.
  • En la ordenanza municipal fiscal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana; disponible en las webs de los ayuntamientos, los coeficientes de crecimiento a aplicar. Estos coeficientes varían en función del tiempo que has sido titular de la vivienda.
  • En la ordenanza municipal, ver a qué tipo se gravan estos incrementos.

Veámoslo mejor con un ejemplo:

Coeficientes (tomados de la ordenanza municipal del ayuntamiento de las Rozas en enero 2018):

De 1 a 5 años

De 5 a 10 años

De 10 a 15 años

De 15 a 20 años

3,7%

3,5%

3,2%

3,0%

Tipo: 27%

Valor del suelo: 114.000€

Tiempo que ha sido propietario: 6 años

Procedemos con los cálculos...

Revalorización total: 6x3,5% = 21%

Incremento suelo: 114.000x21% = 23.940

Impuesto: 23.940x27% = 6.464€

Es decir que para una vivienda con un valor del suelo de 114.000€, transmitida al cabo de 6 años, tendríamos que pagar 6.464€ en concepto de plusvalía municipal.

Tened en cuenta que la ley está cambiando, con lo que este impuesto será más barato y no tendrá que pagarse en el caso de vender con pérdidas. 

Os mantendré informados sobre los posibles cambios en este impuesto. 

Espero que os haya sido de utilidad. Si estás pensando en vender tu vivienda no dudes en consultarme.

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